Ипотечные кредиты на вторичном и первичном рынках

Рассматривая два варианта ипотечного кредита: покупка недвижимости на вторичке или в новостройке, важно учесть все их плюсы и минусы. Это позволит сделать лучший выбор.

При покупке жилья в кредит важно понять, что лучше купить – вторичку или новостройку. Для этого следует заранее оценить особенности каждого объекта.

Главные различия

Вторичное жилье – готовая недвижимость, которую можно купить по ДКП. Первичное жилье — это строящиеся или построенные объекты, которые можно купить по ДДУ или по договору уступки прав требования.

Ценовая разница

Цены на рынках первичного и вторичного жилья существенно различаются: в 3 квартале 2024 разница составила почти половину. Вторичное жилье отличается сформированными районами с инфраструктурой и возможностью переезда сразу после покупки, квартиры не требуют отделки и позволяют прописаться, но требуют проверки юридической истории. Владелец заинтересован в максимальной цене, так как это его единственная недвижимость. Первичное жилье предлагает эргономичные квартиры с удобными планировками, прозрачные сделки с использованием эскроу-счетов и быструю продажу застройщиком. Несмотря на различные подходы к ценообразованию, жилье на вторичке обычно дешевле первичного, что обусловлено льготными программами для первички и более медленным ростом цен из-за рыночных ипотечных ставок.

Ипотечные программы Сбербанка

Цены на рынке вторички обычно ниже, но ставки по ипотеке на новостройки выгоднее за счет льготных программ. Купить квартиру в новостройке можно по программам:

• Семейная ипотека; 
• IT-ипотека; 
• Дальневосточная и Арктическая ипотека; 
• Приобретение строящегося жилья.

Вторичное жилье можно приобрести по программам:

• Ипотека на вторичное жилье; 
• Дальневосточная и Арктическая ипотека (в отдельных ситуациях).

Программ на приобретение первичного жилья больше, и ставки по ним ниже.

Ставки на новостройки и вторичку

Специальные льготные ипотечные программы поддерживают девелоперские организации и строительную отрасль, создавая рабочие места и пополняя бюджет. Банки и застройщики снижают ставку для покупателей, что выгодно для обоих. Фактически они не могут предложить низкую ставку из-за ключевой ставки Центробанка и расходов на выдачу и обслуживание ссуды. Льготные программы компенсируют часть недополученных доходов, позволяя предложить ипотеку с низкой ставкой. С вторичкой сложнее: государство мало субсидирует такие программы, и каждая сделка уникальна. Банк старается сделать их доступными, снижая ставку вслед за ключевой ставкой, но он не может действовать вразрез своих интересов.