Как изменятся требования к заемщикам по ипотеке в 2023/2024 годах

ЛИД ЦБ РФ изменяет правила выдачи ипотеки на новостройки. Он вводит ограничения на размер первоначального взноса для всех заемщиков.

ЦБ РФ изменил надбавки к коэффициентам риска по ипотеке. На основании новых требований, первоначальный взнос заемщика должен составлять не менее 20% о общей стоимости недвижимости (с 01.06.23) и не менее 30% (с 01.01.24). Это связано с корректировкой правил по расчету показателя долговой нагрузки ПДН. Мера распространяется только на жилье в новостройках: вторичный рынок она не затронет.

Особенности изменений

Изменений требований снизит риск надувания долгового пузыря, но однозначно уменьшит количество потенциальных заемщиков. При этом эксперты считают действия Центробанка абсолютно оправданными: перегрев рынка жилищного кредитования рискует привести к серьезному снижению качества жизни.

По данным региональных исследований, более 40% заемщиков тратят на оплату своих долговых обязательств около 80% своего месячного дохода. При этом за период 2022-2023 года существенно вырос объем просрочек по ипотеке: как на первичном, так и на вторичном рынках.

Такая ситуация с жилищными кредитами россиян чревата дестабилизацией банковской сферы. Если не среагировать сейчас, могут воплотиться в жизнь любые сценарии: вплоть до закрытия крупных банков из-за дефицита/отсутствия оборотных средств.

Последствия нововведений

Существует несколько прогнозов по тому, как рынок недвижимости отреагирует на изменения требований к заемщикам:

1. Уменьшится объем оформляемых кредитов на новостройки. Для большинства заемщиков (особенно – в регионах РФ) даже 10% от суммы займа было много. Люди просто не смогут набрать за ограниченный период ни 20%, ни 30% от стоимости жилья.
2. Покупатели переформатируют свой интерес с первичного рынка на вторичный, т.к. для него правила кредитования не изменятся. Из-за этого квартиры в готовых и старых домах, продаваемые по ДКП, начнут резко дорожат.
3. Застройщики увидят отток клиентов и падение спроса, начнут устраивать акции и придумывать схемы частичного финансирования заемщиков. Девелоперы, которые не смогут привлечь новых клиентов, обанкротятся, оставив после себя многочисленные долгострои.
4. Клиенты начнут повышать сумму первоначального взноса за счет потребкредитов, микрозаймов или ссуды под залог авто. Это повысит их закредитованность и увеличит риск возможных просрочек по всем долговым обязательствам.

Нововведения ЦБ РФ являются выгодными только отчасти. Девелоперы, заемщики, Минстрой и банки через несколько лет могут столкнуться с серьезными финансовыми последствиями этих корректировок: как в Москве, так и в регионах.