Аннуитет для погашения ипотечного кредита: плюсы и минусы

Ипотека дала возможность миллионам россиян приобрести квартиру на выгодных условиях. Больше не нужно годами собирать деньги на собственное жилье, брать в долг у родственников или покупать квартиру в плохом состоянии из-за низкой цены. Сегодня доступен широкий выбор программ для ипотечного кредитования, а также схем для погашения займа. Мы рассмотрим самую популярную схему, которая получила название аннуитетная.

Ипотека изменила российский рынок недвижимости, ведь благодаря ей молодые семьи, студенты, люди пенсионного возраста и другие категории граждан могут обзавестись собственным жильем. На государственном уровне внедряются программы, направленные на поддержку заемщиков: льготные ставки, возможность использовать маткапитал, иные. В течение 2020 года было оформлено более 1,7 млн кредитов на жилье, общая сумма займов составила 4,3 трлн руб. Показатели побили рекорд, что свидетельствует о возрастающей популярности ипотечного кредитования.

Во время оформления кредита граждане обращают внимание на ряд важных факторов:

• процентная ставка и срок, отведенный на погашение кредита;

• размер первого взноса.

Многие люди интересуются возможностью досрочного погашения, однако лишь небольшая часть заемщиков задает вопросы о схеме выплат. Такой подход неверный, ведь именно схема выплат определяет принцип расчета ежемесячных взносов и уровень переплаты. Банки предлагают клиентам выбрать дифференцированную или аннуитетную схему, которые отличаются методом расчета ежемесячных взносов. Главное различие – финишная сумма ипотечного кредита. Рассмотрим аннуитетную схему более подробно, выделим ее сильные и слабые стороны.

Особенности аннуитетных платежей

Такая схема является наиболее популярной, принцип заключается в том, что заем выплачивается равными частями. Это означает, что его размер не меняется по мере погашения долга. Платеж состоит из двух частей:

• основной долг. Внося эту часть, заемщик осуществляет выплату кредита;

• проценты, которые банк взимает за использование кредитных средств.

Сначала ежемесячные взносы закрывают проценты, в середине соотношение становится равноценным, в конце осуществляется выплата кредита. Схема выгодна для банков, ведь они получают свои проценты в первую очередь, поэтому защищены от просрочек и не поступления денежных средств в будущем. В случае с дифференцированной схемой заемщик начинает вносить крупные суммы, размер которых постепенно уменьшается в результате погашения тела кредита.  Если заемщик захочет погасить ипотеку досрочно, то при дифференцированной схеме переплата будет менее высокой, чем при аннуитетной. Разница особенно ощутима в случае большой суммы и длительного срока ипотечного кредитования.

Как выполняется расчет ежемесячного взноса?

При оформлении ипотеки заемщик должен правильно оценить свое финансовое положение, выполнив расчет с перспективой на ближайшие 10 лет и более. Эксперты акцентируют внимание на том, что размер ежемесячных выплат не должен составлять более 40% от дохода семьи. Если сумма превышает эту отметку, то придется экономить на многих вещах.

Все это необходимо учесть во время составления графика выплат, который формируется совместно с представителями банка. Сумму можно рассчитать самостоятельно, используя онлайн-калькуляторы и формулы. Точный размер ежемесячных взносов определить не удастся, ведь каждый банк имеет индивидуальные условия. Однако вы получите примерные цифры, которых достаточно для планирования. В любом случае размер переплаты по дифференцированной схеме намного ниже, чем по аннуитетной, поэтому первую можно считать более выгодной для заемщика.

Плюсы и минусы

Аннуитетная схема, несмотря на существенную переплату по процентам, имеет ряд достоинств. Первое – простота финансовых расчетов, ведь получатель кредита ежемесячно вносит фиксированную сумму, что оставляет пространство для планирования. Ему не нужно отслеживать постепенное уменьшение размера дифференцированных платежей и контролировать график выплат, однако в случае продления срока кредита будет увеличиваться размер переплаты.

Аннуитетная схема доступная, ее реализуют многие банки. К заемщикам, которые делают выбор в пользу аннуитетных платежей, выдвигаются менее строгие требования, если сравнивать с дифференцированной схемой. Рассмотрим другие преимущества:

• ежемесячный взнос не слишком высокий (по сравнению с дифференцированной схемой), поэтому заемщик может претендовать на более крупную сумму кредита;

• внедрение аннуитетных платежей сделало кредитные продукты доступными, особенно в случае с крупными займами на длительный срок.

При выборе схемы погашения кредита нужно ориентироваться исключительно на финансовые возможности. Фиксированность аннуитетных платежей позволяет строго планировать бюджет, но не защищает заемщика от переплат. Дифференцированная схема более выгодная с точки зрения экономии на процентах, однако она требует высоких первоначальных взносов, что сопряжено с солидной финансовой нагрузкой. Если вы не располагаете необходимыми суммами, то лучше остановить выбор на аннуитете.

Можно ли закрыть кредит досрочно?

Заемщики имеют право на досрочное погашение ипотечного кредита, как всего, так и части. Досрочное погашение реализовано во всех отечественных банках, клиент должен принять решение о том, хочет ли он сократить срок кредита или размер ежемесячного платежа. В первом случае уменьшится размер переплаты, во втором – финансовая нагрузка на текущий бюджет. Если вы хотите найти оптимальное решение, то воспользуйтесь советом экспертов: уменьшите обязательный платеж, но продолжайте выплачивать ту сумму, которая была установлена банком изначально. Вы сможете быстрее выплатить кредит, но в случае финансового форс-мажора будете вносить невысокий ежемесячный платеж. Эта схема не помогает уменьшить переплату по процентам, как в случае с сокращением срока погашения кредита.

Подводя итог, можно сказать о том, что до оформления ипотечного кредита стоит получить консультацию профессионала в этой области. Правильно оценивайте свои финансовые возможности и выбирайте схему выплат, которая предупредит просрочки или вынужденную экономию на всем ради вноса ежемесячных платежей.