Апарт-амнистия: как повлияет на цену апартаментов «жилой»‎ статус?

Споры вокруг правового статуса апартаментов не утихают уже порядка 20-ти лет, с момента появления этого вида недвижимости в России. Требование основной массы неравнодушных граждан – сделать апартаменты частью жилого фонда со всеми вытекающими последствиями в виде оформления постоянной регистрации, прикрепления к медицинским и образовательным учреждениям по месту жительства и т.д. Ведь сам факт возникновения подобных объектов недвижимости вызывает массу вопросов: большинство людей приобретают апартаменты для проживания, но статус нежилого помещения делает жизнь в нем лишенной комфорта и многих бытовых удобств. К тому же, владельцы апартаментов в случае возникновения спорных ситуаций не могут апеллировать к статьям Жилищного Кодекса РФ, поскольку на коммерческую недвижимость его требования не распространяются.

Наступивший 2021 год должен окончательно разрешить все противоречия – ведь согласно поручению президента, судьба уже построенных апартаментов должна быть определена законодательно до конца текущего года. И хотя первые лица Минстроя на этой волне уже сделали заявления о том, что существующий формат апартаментов больше на территории РФ реализовывать не планируется, все объекты, находящиеся на стадии возведения, не будут заморожены или снесены. Строящиеся апарт-отели будут сданы в соответствии с действующими регламентами, а уже в последующем реформированы согласно принятому законодателями решению по легализации апартаментов.

Однако большинство экспертов сходится во мнении, что апартаменты все-таки получат статус жилых помещений. Возможно, с оговорками. Возможно, не все. Но судя по тому, что проблема становится острее день ото дня, апартаменты в том виде, в котором они представлены сейчас, прекратят свое существование. Соответственно, рынок недвижимости живо отреагирует на перетряску в своей структуре, а значит, изменение цен на отдельные объекты не заставит себя ждать.

Как повлияет на цену апартаментов получение «жилого» статуса?

На сегодняшний день какие-то подробности о будущих поправках пока неизвестны, однако специалисты уже пытаются спрогнозировать, как поведут себя кривые стоимости квадратного метра в апартаментах и квартирах. Очевидно, что не все из апартаментов автоматически получат статус полноценного жилого помещения. Ведь застройщики апарт-отелей не должны соблюдать требования санитарных норм и Жилищного Кодекса, обязательные для строительства жилого здания. Многие существующие апартаменты не проходят даже по нижней их границе. Что и объясняет накопившееся с годами недовольство девелоперов, возводящих жилые комплексы и требующих искоренения апартаментов как вида недвижимости в принципе.

Согласно прогнозам экспертов, те из апартаментов, которым все же будет присвоен статус жилого помещения, вырастут в цене примерно на 10-20%. Подобный рост сравняет их стоимость с квартирами со схожими характеристиками, классом и расположением, ведь примерно такой и была разница в цене между аналогичными апартаментами и квартирами.

Однако исходные данные апартаментов могут быть разными. Одни строились с нуля в расчете на функционирование апарт-отеля европейского образца и вполне могут претендовать на получение полноценного «квартирного» статуса, другие же создавались на базе ненужных зданий различных ведомств и даже промышленных предприятий, поэтому введение в жилой фонд подобных апартаментов однозначно будет проблемным и может не увенчаться успехом.

Особенности динамики цен на апартаменты

Согласно статистике, в 2020 году цены на апартаменты демонстрировали небольшой, но достаточно уверенный рост – около 4,5%. В то время как стоимость квартир того же сегмента показала более внушительную прибавку – 18-25%. Специалисты рынка недвижимости выделяют несколько причин, приведших к такой значительной разнице в показателях:

• неуверенность в будущем апартаментов заставила потенциальных покупателей сомневаться в выгоде их покупки и при схожих исходных данных все-таки выбирать для себя квартиры. При этом в IV квартале многие инвесторы, почувствовав потенциал роста цен после заявлений чиновников Минстроя об «апарт-амнистии», начали массово скупать наиболее подходящие для признания жилыми помещениями апартаменты. Вследствие чего возросший спрос немного приподнял цену апартаментов;

• объявленная льготная ипотека под 6% перевесила чашу весов в пользу квартир – ведь на покупку «недожилья» (то есть апартаментов) такого выгодного предложения покупателям не получить.

При этом в последние годы была ярко выражена тенденция на сокращение разрыва между ценами на апартаменты и квартиры в пределах одной локации и одного класса, в то время как в массовом сегменте (класса «комфорт» или «бизнес») квартиры по-прежнему стоят дороже примерно на 8-10%. Однако эксперты ожидают последующего выравнивания в ценах – не в последнюю очередь потому, что рост цен на квартиры почти исчерпал свой потенциал, да и покупательская способность населения за последний год продемонстрировала крутое пике.