Что можно и нельзя делать с ипотечной квартирой без согласования с банком?

Многие люди, берущие квартиру в ипотеку, считают, что их права на объект ограничены. Такое мнение – ошибочно, ведь собственником является покупатель, поэтому он имеет полное право распоряжаться своим имуществом, однако с оглядкой на обременение. О том, какие сделки можно совершать, мы сейчас расскажем.

Аренда и наем

Ипотечную квартиру, о чем гласит ст. 346 ГК РФ, можно сдавать в аренду или наем, если иное не прописано в договоре. Нередко деньги, полученные от аренды или найма, используются для погашения долга, поэтому до подписания договора необходимо внимательно его читать. Дело в том, что если в нем будут прописаны дополнительные условия, то собственник не сможет сдавать квартиру, не согласовав свое решение с банком. Если условия будут нарушены, то банк может настаивать на досрочном погашении полной суммы долга.

Ремонт и перепланировка

Статья 30 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» гласит, что собственник должен поддерживать хорошее состояние объекта, если иное не прописано в договоре. Поэтому в ипотечной квартире можно и нужно делать ремонт, особенно если собственник будет проживать в ней или сдавать в аренду. Речь идет о лайт-версии: новые обои, покраска стен, замена окон, дверей и сантехники, укладка напольного покрытия, прочие работы. Обратите внимание на то, что ремонт, даже если он будет элитным или дизайнерским, не оказывает влияние на уменьшение суммы долга.

В это же время нельзя выполнять работы, которые ухудшают имущество, кардинально изменяют его исходные характеристики или уменьшают, о чем сказано в ст. 29 вышеуказанного ФЗ. Например, в результате объединения помещений «трешка» трансформировалась в «двушку», что повлечет за собой снижение стоимости объекта. Не все банки готовы рисковать, поэтому до выполнения работ свои планы нужно согласовывать с кредитором.

Продажа квартиры

Собственник имеет право реализовать ипотечную квартиру, отталкиваясь от ст. 36 ГР РФ. Однако без согласия банка сделку заключить не удастся. Нередко представители банка обращают внимание на второго участника сделки – покупателя. Например, кредит получал здоровый человек среднего возраста, который имеет стабильный ежемесячный доход. Заемщик ипотеки вдруг решает продать квартиру, выбирая в качестве нового собственника студента или безработного гражданина. Конечно, банк будет обеспокоен, ведь с большой долей вероятности новый собственник не сможет выполнять кредитные обязательства. В этом случае сделка может быть не одобрена.

Дарение квартиры

Собственник может подарить квартиру, в этом случае новый владелец будет обязан выполнять долговые обязательства. Предварительно необходимо получить разрешение банка на дарение, но с условием последующего обременения.

Постоянная и временная регистрация

Близкие члены семьи собственника могут получить постоянною регистрацию без одобрения банка, речь идет о муже/жене, детях или родителях. Также банк не может запретить постоянную регистрацию людям, которых собственник признал членами семьи (ст. 31 ЖК РФ). Собственник может временно зарегистрировать в квартире своего друга или арендатора. Но если условия временной регистрации по месту проживания не были зафиксированы в договоре, то придется согласовывать этот вопрос с банком.

Завещание

Если собственник хочет завещать ипотечную квартиру, то согласие банка ему не требуется. В ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» говорится о том, что собственник может завещать квартиру человеку любого возраста и с любым уровнем дохода. В этом случае вступает в силу ГК РФ часть 3 ст. 1123. Тайна завещания, поэтому банк может даже не знать о том, кому квартира будет завещана. Однако есть подводные камни, ведь если собственник не успеет выплатить ипотеку, то вместе с квартирой получателю дарственной отойдут долги.

В заключение

Избежать вышеописанных проблем и подводных камней поможет грамотный подход к получению ипотеки. До визирования договора обязательно внимательно прочитайте его, при необходимости получите консультацию юриста. Сформируйте цели, для которых квартира покупается, а потом лоббируйте свои интересы.