Договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением — способ покупки квартиры и решения жилищного вопроса или неудавшийся социальный эксперимент?

Всем хорошо известно, как можно купить квартиру, заключив договор купли-продажи или договор мены. А вот ещё про два варианта «покупки» многие слышали едва ли. Речь идёт о договоре пожизненной ренты и договоре пожизненного содержания с иждивением. Эти соглашения, по большей части, приравниваются к договорам купли-продажи. Гражданский кодекс с 1995 года предусматривает возможность заключения таких договоров, но их количество после всплеска популярности в конце 90-х сегодня пошло на убыль. Какова причина? Что же такое договор пожизненной ренты и «с чем его едят»?

По своей сути и договор пожизненной ренты, и договор пожизненного содержания с иждивением выглядят так: собственник (чаще всего пожилой человек) передаёт свою квартиру в собственность физическому или юридическому лицу, при этом он остаётся проживать в этой квартире пожизненно (уже не являясь собственником) и получает рентные платежи, либо какое-то иное содержание в виде услуг, товаров, продуктов и т. п. Прочие нюансы – исходят из взаимной договорённости. Если стороны сделки договорились о ежемесячном платеже в деньгах, то это рента, если об уходе и услугах – это иждивение. При заключении договора может выплачиваться часть стоимости квартиры единовременно, а может не выплачиваться – условия должны быть согласованы сторонами. Несмотря на то, что такие договоры всегда заключались и заключаются только у нотариуса, судебных споров по ним немало. Здесь же следует отметить, что данные правовые взаимоотношения существуют в мире уже много десятилетий, и практика знает очень много судебных тяжб. В чём же дело? Рассмотрим плюсы и минусы договоров с точки зрения получателя ренты (продавца) и плательщика ренты (покупателя).

Плюсы для получателя ренты:

1. Получатель ренты, он же продавец, продолжает жить в своей квартире до конца дней.
2. Никто не имеет права к нему подселиться, требовать его переезда в другое жилье и т. д.
3. Он получает неплохую прибавку к пенсии или уход, если именно уход прописан в договоре. На страже интересов получателя ренты стоит закон. В 2011 году Дмитрий Медведев, в то время Президент РФ, подписал закон, по которому минимальное денежное выражение ренты должно быть не менее одного прожиточного минимума в регионе проживания, а пожизненное содержание с иждивением – не менее двух прожиточных минимумов. В настоящий момент в Санкт-Петербурге прожиточный минимум на душу населения – 10042 руб. 50 коп. (согласно http://gov.spb.ru/helper/social/prozhitochnyj-minimum/ – сайту администрации города).
4. Если плательщик ренты оказался недобросовестным, то через суд можно его принудить к погашению задолженности или, в крайнем случае, вовсе расторгнуть договор. В такой ситуации квартира по решению суда возвращается в собственность получателя ренты, тогда как сам он плательщику ренты ничего возвращать не должен: все ранее произведенные выплаты для плательщика ренты потеряны безвозвратно.

Минусы для получателя ренты:

Ситуация такова, что плательщик ренты «заинтересован» в скорейшей кончине получателя ренты. Отсюда и риск столкнуться с преступными намерениями «черных плательщиков ренты». Следует отметить, что после 1995 года было немало следственных проверок по поводу «внезапной» кончины получателей ренты.

Плательщик ренты

Плюсы:

Возможность законным способом получить в собственность недвижимость, затратив на неё гораздо меньше рыночной цены.

Минусы:

1. Риск расторжения договора с самим получателем ренты. Получатели ренты тоже бывают недобросовестными: берут деньги, а в отсутствии расписки в их получении подают в суд о несоблюдении условий соглашения.
2. Риск признания договора недействительным. Обычно такое случается, когда родственники получателя ренты начинают делить наследство, а квартира в общую массу наследства уже не входит. Тогда разочарованные наследники пытаются доказать, что получатель ренты был невменяем на момент подписания договора, что он не получил выгоды от договора, что условия были кабальными и т. д. Шансы выиграть дело у наследников есть, особенно, если получатель ренты после заключения договора ренты прожил недолго (год-два).
3. Собственные финансовые трудности. Всегда существует риск, что Вы в какой-то момент не сможете платить положенные средства.
4. Звучит ужасно, но для плательщика ренты это очевидный минус: получатель ренты может оказаться долгожителем, а то и вовсе может Вас пережить.

Договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением заключается мало, но всё-таки они есть. Именно поэтому мы посвятили этой форме решения квартирного вопроса отдельную статью. Часть соглашений заключается между родственниками и, по сути, служит для распоряжения при жизни будущим наследством. Часть заключается фирмами, специализирующимися на ренте. Ну а оставшиеся процентов двадцать – между частными лицами.

С прошлого года такие договоры с лицами старше 75 лет заключает город Санкт-Петербург. От лица города выступает Горжилобмен http://gov.spb.ru/gov/terr/reg_center/news/78070/.

Принимая решение, взвесьте все «за» и «против». Если решились, то максимально подробно опишите в договоре взаимные требования. И в дальнейшем обязательно пишите друг другу расписки: кто, когда, кому, что и в каком объёме передал. И не забывайте о налогах! Рентные платежи тоже подлежат налогообложению: налог на доходы физических лиц – ставка 13% для получателя ренты.