Ипотека. Пошаговое руководство

Итак, если Вы морально и физически готовы взять кредит для покупки квартиры, но совершенно не знаете, с чего начать, эта статья для Вас.

Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остаётся в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества. Имущество, на которое установлена ипотека, остаётся у залогодателя в его владении и пользовании. Следовательно, ипотека есть одна из форм кредитования, но касается она только недвижимого имущества.

Важно запомнить, что банку не нужно Ваше заложенное имущество, ему нужны деньги, возвращённые с процентами. Именно поэтому на первом этапе банк будет прилагать все усилия, чтобы убедиться в Вашей платёжеспособности.

Если Вы твёрдо решили, что ипотека Вам необходима, встаёт вопрос, какие документы потребуются. Оформление ипотечного кредита происходит в несколько этапов.

Первый этап

На первом этапе банк проверяет надёжность заёмщика. Суть в том, чтобы подтвердить банку, что Вы – работоспособный человек, имеющий определённый доход. У разных банков требования могут различаться, но практически все они включают следующее:

• Паспорт Заёмщика - предъявляется оригинал, делаются копии всех страниц.
• Копии документов о семейном положении (при наличии). Это могут быть свидетельства о браке/разводе, свидетельства о рождении детей.
• Справка по форме 2-НДФЛ.
• Копии документов об образовании (аттестаты, дипломы и т. п.)
• Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования.
• Заявление — анкета (на бланке Банка). Некоторые банки предлагают заполнить анкету на своих сайтах.

Также от работающих лиц, как правило, требуют справку от предприятия, на котором работает Заёмщик. Некоторые банки просят копию трудовой книжки, заверенную работодателем. От военнослужащих могут попросить справку из воинской части и копию контракта о прохождении военной службы. От пенсионеров – пенсионное удостоверение и справку из госоргана, выплачивающего пенсию.

Некоторые банки требуют свидетельство о постановке на учёт в налоговый орган (о присвоении ИНН). Могут также быть истребованы другие документы на усмотрение банковского учреждения. Если у заёмщика есть созаёмщики или поручители, то все эти документы потребуются и от них.

Первый этап оформления документов может занять от нескольких дней до нескольких недель – в зависимости от банка. На этом этапе важно выбрать опытного агента или ипотечного брокера, а лучше - и того и другого, которые уже имели дело с ипотекой, владеют опытом работы с разными банками и помогут Вам взять ипотеку на выгодных для Вас условиях (подобрать оптимальную для Вас ипотечную программу). Учтите, что агента выбираете Вы, а практически все остальные условия сделки – банк. Банк выбирает оценщиков, страховщиков, способ передачи денег, включая депозитарий, определяет необходимость нотариального заверения и т. д. Кроме того, опытный агент будет искать квартиру или дом с тем условием, чтобы залоговое имущество устроило и банк, и страховую компанию. В противном случае эта сделка может затянуться надолго.

Второй этап

Второй этап наступает после того, как банк одобряет для конкретного человека, то есть для Вас, ипотечный кредит на определённую сумму и на определённый временной промежуток. Приходит время для поиска самой квартиры (дома, комнаты или др.) На втором этапе банк одобряет сам объект кредитования. Для этого необходимо предоставить в банк документы для ипотеки на саму квартиру или комнату (в данном случае речь идёт о вторичном жилье, для строящегося жилья документов меньше, так как ипотеку выдают банки, которые аккредитовали застройщика). В большинстве банков это будут следующие документы:

• Документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение: договор приватизации, договор купли-продажи, договор мены, договор дарения - иными словами, правоустанавливающие документы.
• Свидетельство о государственной регистрации права.
• Технический паспорт на жильё с планом (иногда просят поэтажный план дома, в котором обозначено закладываемое жилое помещение, с указанием его площади).
• Справка о регистрации (форма 9) и характеристика жилого помещения (форма 7).
• Выписка из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жильё, об отсутствии обременений по квартире).
• Копии всех страниц паспорта продавца.
• Разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры (если есть несовершеннолетние).
• Оценка приобретаемой квартиры.

Нужно сказать, что банки предъявляют к ипотечному жилью определённые требования. Как правило, это касается года постройки и технического состояния ипотечного жилья. Кредит выдаётся на долгий срок и банк хочет быть уверен, что залог по ипотеке можно будет продать без потерь в стоимости и через десятилетия. Именно поэтому многие банки не дают кредиты под жильё с деревянными перекрытиями.

Большинство банков требуют, чтобы все перепланировки, проведённые в квартире, были узаконены, либо устранены. Иногда выдвигаются требования к наличию электричества, системы отопления, отдельной кухни и др.

Необходимая процедура - оценка квартиры. Банки должны быть уверены, что при необходимости они смогут продать залоговую квартиру за те деньги, которые они выдали в качестве ипотечного кредита на её приобретение. Как правило, каждый банк работает с несколькими компаниями профессиональных оценщиков, к которым и направляют заёмщика. Обычно результаты оценки квартиры требуются банку для решения об одобрении квартиры или дома. На сегодня оценка стандартной квартиры в Петербурге стоит от 3000 до 12000 руб.

Во многих банках требуется страхование жилья и (или) страхование жизни и трудоспособности заёмщика. Здесь та же ситуация, что и с оценкой – банк работает с несколькими страховыми компаниями, из которых можно выбрать наиболее приемлемую. В некоторых банках существует требование заключить договор страхования до сделки.

На каждом из этих этапов могут возникнуть непредвиденные сложности. Например, на этапе оценки жилья. Часто оценщики занижают выбранное жильё, и банк даёт разрешение на выдачу для покупки меньшей суммы, чем раньше было оговорено. Здесь невозможно что-либо исправить, если только не выбрать другой объект, цена на который устроит и Вас, и банк. Есть ещё один важный момент – когда Вы выбрали квартиру, её продавец будет рассматривать Вас в качестве реального покупателя только после внесения денежного аванса. По сравнению со стоимостью квартиры это, конечно, сумма небольшая, тем не менее, это вполне приличные деньги. Если по каким-либо причинам банк не утвердит этот объект недвижимости, Вы рискуете потерять залог. Поэтому нужно очень внимательно подходить к подписанию договора при внесении аванса: обязательно оговаривать отдельным пунктом возможность возвращения залога в случае отказа банка в выдаче ссуды.

Третий этап

Третий этап - это сама сделка. В этот день происходит оформление ипотечного договора между заёмщиком и банком, договора купли-продажи между покупателем (он же заёмщик) и продавцом. К этому очень важному дню необходимо подготовиться.

Первое, что нужно сделать заёмщику – внимательно изучить договор ипотеки. У всех банков договора ипотеки не подлежат изменению, поэтому чрезвычайно важно заранее убедиться в том, что все пункты договора устраивают обе стороны. В некоторых банках (например, в некоторых отделениях Сбербанка) до заключения договора ипотеки потребуют заключить предварительный договор купли-продажи.

В этот же день происходит оформление закладной. Это именная ценная бумага, свидетельствующая о праве кредитора на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой. В зависимости от банка и пожеланий продавца и покупателя деньги могут передаваться от одной стороне к другой по-разному: либо через сейфовую ячейку, либо переводом на счёт, либо через аккредитив.

Важно помнить, что способ передачи денег выбирает не покупатель, а банк. Если продавца не устроит этот способ, то банк, скорее всего, не пойдёт на уступки и посоветует искать другое жильё. Но расходы – временные и денежные – будут уже понесены, и их никто не компенсирует!

Внимание! Оговаривайте и закрепляйте все условия заранее, как с Банком, так и с продавцом.

Договор купли-продажи в большинстве случаев заключается после закладки денег в сейф и после заключения договора ипотеки. Он может быть заключён в простой письменной форме, но некоторые банки требуют нотариального удостоверения этого договора.

Переход права осуществляется после государственной регистрации объекта. В любом случае важно всегда знать, что прежде чем подписывать какой-либо документ, Вы должны быть точно уверены, что чётко понимаете его содержание. Спрашивайте, не стесняясь, по всем неясным пунктам! У служащих банка, у агента, у юристов. А мы ждём Ваших вопросов в нашей рубрике «вопрос-ответ».