Налог с физических лиц при продаже недвижимости

При продаже недвижимости обязательно возникает доход. Так говорит закон – Налоговый Кодекс Российской Федерации (НК РФ). Но спешим успокоить, ведь далеко не всегда нужно платить налог с этого дохода. Давайте разберём ситуацию по порядку.

Для начала отметим, что налог, который многие именуют налогом с продажи недвижимости, на самом деле таковым не является. Не ищите в Налоговом Кодексе словосочетание «налог с продажи» - Вы гарантированно не найдёте то, что Вам надо! То, что нас интересует, именуется налогом с доходов физических лиц (НДФЛ) и подробно описывается в главе 23 НК РФ.

Вспомним о ставках налога на доходы физических лиц при продаже недвижимости. Со ставками НДФЛ всё просто: если Вы - резидент (фактически находитесь в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев), ставка составляет 13%. Для нерезидента ставка налога выше - 30%. Причём, если для резидентов предусмотрены налоговые вычеты, то для нерезидентов их нет: продали недвижимость - заплатите 30% со всей суммы.

Для резидентов условия более мягкие. Во-первых, относительно недвижимости, приобретенной до 31.12.2015 года, действуют прежние правила: через 3 года после перехода права собственности на Ваше имя не только не нужно платить налог на доходы физических лиц с суммы, указанной в договоре, но и не нужно подавать декларацию о налоге (форма 3-НДФЛ).

Во-вторых, если Вы являетесь собственником менее 3-х лет, то не облагается налогом один миллион рублей, указанный в договоре. Причём, количество проданных объектов недвижимости не имеет значения: и с пяти проданных квартир, которые были в собственности менее 3-х лет, из всей суммы вырученной от продажи не облагается налогом только один миллион рублей; и с одной проданной комнаты - вычет максимум один миллион. Если же стоимость проданного объекта недвижимости менее одного миллиона, то вычет предоставляется в размере стоимости: налог Вы не платите, но не более (налоговые льготы с остатка не предоставляются). Ежегодный вычет в один миллион рублей предоставляется пожизненно, но не накапливается, а сгорает каждый год без использования.

Вместо вычета в один миллион можно воспользоваться другим способом уменьшить налогооблагаемую базу. Если Вы приобрели недвижимость (которую хотите сегодня продать) по договору купли-продажи или «построили» её - вложились в договор долевого участия или потратились на возведение объекта недвижимости путем вложения средств в жилищно-строительный кооператив, - при предоставлении документального подтверждения о сумме затраченных средств вместо налогового вычета в один миллион Вы в праве задекларировать свои расходы по приобретению объекта недвижимости, который продаёте. Другими словами, за что купили, за ту сумму и продаёте. Это единственный способ в данном случае, поскольку нельзя продать одну квартиру, а к вычету предоставить документы, подтверждающие затраты на приобретение другой квартиры взамен прежней.

К слову, «альтернативные» сделки составляют 70% всех сделок в Москве и Санкт-Петербурге. К сожалению, российские законы к «альтернативщикам» безапелляционны: они просто не учитывают существование такой категории сделок. Здесь действует то же правило: если продаваемая квартира находилась в собственности менее трех лет, то с суммы свыше одного миллиона рублей полагается заплатить 13%. Никакие аргументы продавца, что он держал деньги в руках всего пять минут, а затем положил их в банковскую ячейку, принадлежащую другим лицам, на налоговиков не действуют. Закон суров, но это закон!

Важно! Предоставление вычетов носит заявительный характер: пока Вы сами не заявите о своём желании получить вычет, никто Вам его не предложит. Как это сделать? Добро пожаловать на сайт Федеральной Налоговой Службы - https://www.nalog.ru/rn78/fl/pay_taxes/income/pay_taxes/ - тут можно скачать бланк декларации по НДФЛ (форма 3-НДФЛ), заполнить его вручную и отправить в Налоговую инспекцию. Более продвинутым пользователям можно заполнить форму в электронном виде. В любом случае не забудьте до 1 апреля подать декларацию за прошлый год, если в прошлом году Вы продали недвижимость, находившуюся у Вас в собственности менее 3-х лет, вне зависимости от суммы за которую вы её продали.

Относительно недвижимости, приобретённой после 1 января 2016 года, правила ужесточились. Если Вы получили недвижимость в результате приватизации, по наследству или в дар от близких родственников, то через три года Вы можете продать эту недвижимость, не «попадая на налог». Если же Вы недвижимость приобрели или «построили», то только через пять лет Вы сможете беззаботно её продать, а в ближайшую пятилетку Вам доступны только налоговые вычеты, которые мы рассмотрели выше и которые не изменились.

Еще одно нововведение от 1 января 2016 года касается стоимости продаваемого объекта. Вы, как собственник, имеете полное право продать свой объект недвижимости за любую цену, даже за один рубль. То же и с приобретением - никто Вас ограничить в этом праве не может, за исключением одного «но»! Если стоимость объекта недвижимости в договоре купли-продажи составляет менее 70% от кадастровой стоимости (раньше приходилось иметь дело с инвентаризационной стоимостью, которая всегда была значительно ниже рыночной) этого объекта (на 1 января того года, в котором осуществляется продажа), то налог начисляется не с суммы, указанной в договоре, а с этой условной стоимости, равной 70% кадастровой стоимости объекта недвижимости. А кадастровая стоимость, в действительности, на данный момент по многим объектам превышает рыночную. Кадастровую стоимость можно узнать на сайте Росреестра https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request, сформировав соответствующий запрос. В перспективе ориентация на кадастровую стоимость сильно затормозит рынок, не позволяя занижать стоимость квартиры для оптимизации налогообложения.

Что касается покупки квартиры, то здесь ничего не изменилось: всё те же вычеты с двух миллионов (13%) один раз в течение жизни либо другой вариант: 260 тысяч рублей не будут списываться из 13% подоходного налога Вашей зарплаты.

Акцентируем Ваше внимание на том, что всё выше написанное касается недвижимости, которая не использовалась в предпринимательской деятельности. И наконец, если вы не уверены при решении квартирного вопроса, особенно перед сделкой, не знаете, нужно ли Вам включать какие- либо действия в 3-НДФЛ, Вы можете задать нам вопрос в рубрике «вопрос-ответ» или обратиться к налоговому инспектору.