Схема трейд-ин на рынке недвижимости: особенности и перспективы

Стоимость квартир в новостройках продолжает возрастать, поэтому девелоперам невыгодно замораживать цены в рамках классической системы «квартира в зачет». На смену этой схеме приходит новый трейд-ин, ориентированный на ускоренный выкуп старой недвижимости клиента. Будет ли такая схема выгодна для владельцев объектов? Как она повлияет на рынок первичной и вторичной недвижимости? Сейчас мы дадим ответы на эти и другие вопросы.

Почему схема «квартира в зачет» постепенно отступает?

Условия классической схемы трейд-ин каждый девелопер разрабатывает индивидуально, но они имеют общие черты. Принцип заключается в том, что клиент застройщика претендует на услуги по реализации имеющегося недвижимого имущества. Схема актуальна для людей, которые не хотят или не имеют возможности оформить ипотеку. Средства, вырученные в результате реализации старой недвижимости, будут использованы для приобретения квартиры в новостройке.

Недвижимость не продается за несколько дней, поэтому девелоперы предоставляют своим клиентам время на реализацию (3-6 месяцев). До истечения срока застройщик замораживает стоимость квартиры в новостройке. Схема достаточно удобная и ее выбирают многие покупатели, однако ее доля в глобальном рынке невысокая, она составляет не более 4% от объема всех заключенных сделок.

В прошлом году рынок недвижимости изменила льготная ипотека, которая повлекла за собой новый виток ценовой гонки и уменьшение количества предложений. Трейд-ин не смог конкурировать с ипотекой, поэтому некоторые девелоперы убирают из списка своих предложений такую форму расчета. Компании объясняют отказ от схемы «квартира в зачет» тем, что это не выгодно и нужно концентрировать внимание на более перспективных каналах сбыта.

Популяризация эскроу-счетов

Программа трейд-ин не начала развиваться после внедрения льготной ипотеки, ведь рост цен стал толчком к популяризации системы эскроу-счетов. Программа «квартира в зачет» накладывает определенные ограничения на сделку, ведь девелоперу приходится замораживать цену на недвижимость сроком до 6 месяцев, что невыгодно. Проблема кроется в том, что в рамках проектного финансирования застройщикам необходимо получать деньги сразу, чтобы осуществлять быстрое наполнение счетов. Система «квартира в зачет» не дает такой возможности, что является утопичным для новостроек, строительство которых выполняется с помощью проектного финансирования.

Трейд-ин по ускоренной системе

Эксперты в области кадрового рынка акцентируют внимание на том, что система трейд-ин не престает стимулировать спрос. В пользу экспертов говорит тот факт, что систему продолжают использовать застройщики. Однако классический трейд-ин приобрел новые черты: девелопер сразу осуществляет выкуп недвижимости, а потом самостоятельно ищет покупателей. Чаще всего предложение актуально для квартир в домах, которые были построены этим же девелопером. Застройщики говорят о том, что в течение последнего года рост спроса на такие сделки составил 10%.

Застройщики изменяют предложение, учитывая свою целевую аудиторию и требования рынка. Некоторые компании разрешают жить в старой квартире до тех пор, пока не будет построена новая, но это скорее исключение из правил, чем распространенная практика. Компании могут брать под выкуп не только квартиры, но и апартаменты или коммерческую недвижимость, оценивая и покупая объекты в течение 6-7 дней с момента получения заявки.

Плюсы и минусы схемы «квартира в зачет»

Схема имеет ряд существенных плюсов, первый – заморозка цены на новый объект, а также отсутствие хлопот, связанных с реализацией старой недвижимости. Клиент не оплачивает услуги риелторов, он не ходит на показы и не сталкивается с другими проблемами, что достаточно выгодно и помогает экономить время. Застройщики нередко комбинируют трейд-ин с другими предложениями, например, с рассрочкой или ипотекой. Однако схема имеет и минусы:

• реализуя квартиру по схеме трейд-ин, собственник должен быть готов к тому, что получит меньшую сумму, чем при самостоятельной продаже;
• после продажи старой квартиры необходимо искать временное место жительства до тех пор, пока новостройка не будет сдана в эксплуатацию. В этом случае к сумме сделки добавляется арендная плата за жилье;
• перечень объектов под систему трейд-ин может быть ограничен;
• застройщик может потребовать внести первый взнос, размер которого составляет до 20% от цены нового жилья. Нередко первый взнос требуют даже в том случае, если старая квартира пока не продана.

Несколько лет назад схема трейд-ин имела высокую популярность, что обусловлено изобилием предложений и дефицитом клиентов. Застройщики активно предлагали усовершенствованные проекты, внедряли дополнительные услуги и разрабатывали новые каналы сбыта. Сегодня ситуация изменилась, ведь застройщики имеют большое количество клиентов, а число новостроек сократилось, в связи с чем долгий выкуп рассматривается в качестве бесперспективного. Проектное финансирование стало причиной того, что клиенты девелоперов лишились скидок на покупку недвижимости на этапе котлована, а система трейд-ин может исчезнуть с рынка.

В заключение

Подводя итог, можно сказать о том, что система трейд-ин актуальна для застройщиков, которые имеют возможность заморозить цену на квартиру в новостройке и ожидать внесения средств на протяжении до полугода. Компании, ведущие деятельность в рамках проектного финансирования, не готовы работать на таких условиях. Схема опасна тем, что клиент откажется от сделки или не сможет реализовать квартиру в указанный срок, что чревато финансовыми издержками для девелопера.

Система трейд-ин востребована даже при льготной ипотеке, ведь клиенты имеют возможность купить новую квартиру, быстро реализовав старую недвижимость. Она привлекает тех людей, которые хотят улучшить жилищные условия или получить дополнительные квадратные метры, покрывая разницу цен ипотекой с льготными процентными ставками. Схема наиболее актуальна для семей с детьми. В связи с этим программа «квартира в зачет» будет развиваться, подстраиваясь под динамику и требования рынка. Владельцы недвижимости должны получить простые условия сделки и ускоренные бюрократические процедуры, а также обоснованную цену выкупа.