Завышенная цена на объект при получении ипотеки: обзор схемы и рисков

Возможность получить ипотеку – оптимальное решение для многих россиян, которые хотят обзавестись своим жильем, но не располагают необходимой суммой. Условия получения ипотеки не слишком строгие, однако каждый заемщик после одобрения заявки обязан внести первоначальный взнос, размер которого зависит от суммы кредита. Первый взнос – достаточно солидная сумма, которую сложно быстро скопить, поэтому некоторые заемщики прибегают к схеме, в основе которой лежит завышение стоимости объекта. Мы рассказываем о том, что такое завышение цены и с какими рисками оно связано.

Почему необходим первоначальный взнос

Первоначальный взнос – фиксированная сумма, являющаяся процентом от стоимости ипотечной недвижимости. Получатель займа должен внести средства во время оформления кредита, подтверждая свою платежеспособность. Наличие необходимой суммы существенно повышает шансы на одобрение ипотечной заявки.

Схема с завышенной стоимостью квартиры

Ипотечное кредитование, в котором используется завышенная цена квартиры, представляет интерес для граждан, которые не могут оплатить первоначальный взнос. Завышенная цена позволяет оформить кредит, обеспечивая выгодные условия. Схема работает так:

• покупатель недвижимости обращается к продавцу с просьбой о повышении стоимости квартиры в рамках договора купли-продажи;
• сумма повышается, но на размер первоначального взноса;
• заемщик использует разницу для урегулирования вопросов с банком.

После официальной регистрации сделки продавец получает остаток суммы – это и есть реальная цена квартиры. Схема не является законной, а также несет в себе риски как для покупателя, так и для продавца.

Причины, из-за которых может быть завышена стоимость ипотечной квартиры

Первоначальный взнос – не единственная причина завышения цены. Схема используется заемщиками, которые хотят подготовиться к переселению в новое жилье или получить средства на решение текущих вопросов:

• погашение долгов по коммуналке в старой квартире;
• аренда жилья до тех пор, пока новая квартира не станет пригодной для постоянного проживания;
• получение средств для выполнения ремонта в новой квартире, иные.

Особенности формирования завышенных цен

Сумма ипотечного кредита равноценна стоимости квартиры и любой другой жилой недвижимости. Стоит выделить следующие виды цен на жилье:

• рыночная, размер которой зависит от ситуации на рынке в определенный отрезок времени;
• инвестиционная, которую клиент готов внести за конкретный объект;
• кадастровая, устанавливаемая по результатам государственной оценки. Необходима для определения правильной суммы налога;
• ликвидационная, являющаяся ценой, которую продавец готов получить за срочно продаваемый объект.

В рассматриваемой схеме актуальны рыночная и кадастровая цены. В приоритете именно рыночная цена, ведь от нее отталкиваются банки, рассчитывая размер кредита и сумму первоначального взноса. Кадастровую цену, используя специальные коэффициенты и формулы, рассчитывают сотрудники Росреестра. Рыночная цена выше, чем кадастровая, но бывают исключения из правил. Кадастровая цена оказывает прямое влияние на сумму налогов: чем она ниже, тем выше налог и наоборот. Сотрудники Росреестра не оценивают каждую квартиру лично, они опираются на среднестатистические значения, поэтому без внимания остаются удаленность от инфраструктурных элементов, состояние объекта и другие важные характеристики.

Схема оценки недвижимости при получении ипотеки

После изучения рынка и выбора квартиры будущие заемщики обращаются в банк, однако представители финансового учреждения отталкиваются исключительно от официальных отчетов об оценке недвижимости. Отчет составляют эксперты профильной компании, которые прошли аккредитацию в выбранном заемщиком банке. В отчете зафиксированы следующие параметры:

• инфраструктурные особенности района, на территории которого базируется дом;
• состояние самого дома и квартиры, подтвержденное фотографиями;
• стоимость квартиры, иные.

Информацию, собранную в отчете, специалисты банка используют для составления заключения о том, выгодно ли сотрудничество с заемщиком. В некоторых случаях оценку осуществляет продавец, например, при продаже объекта с неузаконенной перепланировкой.

Причины, из-за которых от завышения цены лучше отказаться

Завышение цены – незаконная схема, от которой стоит отказаться в следующих случаях:

• отсутствие стабильного дохода. В случае регулярных просрочек можно лишиться квартиры и попасть под следствие;
• недвижимость дорогостоящая. Высокую стоимость оценочная компания может не признать;
• ненадежный продавец. Покупатель должен убедиться в том, что информация о завышенной цене не будет передана третьим лицам и представителям банка.

В случае с завышенной стоимостью риски могут понести обе стороны сделки.

Риски для продавца

Продавец, завышающий цену, должен прогнозировать следующие риски:

• сделка будет признана недействительной по каким-то причинам, а покупателю придется вернуть ту сумму, которая зафиксирована в договоре;
• покупателю не дадут ипотеку, в результате чего продавец потеряет время;
• продавец будет обвинен в мошенничестве, чем и является намеренное завышение стоимости объекта. В этом случае предусмотрена солидарная ответственность, при которой отвечать перед законом будет и продавец, и покупатель. Участники сделки, предоставляющие недостоверные сведения, в случае выявления нарушения будут обязаны выплатить штраф, при плохом раскладе – попадут под следствие.

Еще один минус – более высокая сумма налога, которая зависит от срока владения недвижимостью. Например, в случае срока владения на протяжении менее 3-5 лет продавцу придется уплатить НДФЛ в размере 13%, но при расчете будет учитываться фактическая сумма, занесенная в договор купле-продажи. В это же время покупатель вернет 13% от указанной суммы, осуществив регистрацию права собственности на приобретенный объект.

Риски для покупателя

1. Попадание в черный список. В случае выявления мошеннических действий, а сотрудники банка знакомы со схемой, заемщику не выдадут кредит и занесут его имя в черный список. После этого оформить ипотеку или получить обычный потребительский кредит будет практически невозможно.
2. Обман продавца. Продавец получает всю сумму, зафиксированную в договоре купли-продажи, на свой счет. Если покупатель столкнется с недобросовестным продавцом, то разницу цен не получит.
3. Ответственность по закону. В некоторых случаях заемщик не имеет возможности выплачивает заем, из-за чего банк инициирует процедуру возврата кредита. Может быть выявлен подлог, который завершится штрафными санкциями или открытием УД.

Схема с завышенной стоимостью, не взирая на риски, пользуется определенной долей популярности. Участники сделки могут составить расписки, что дарит ощущение стабильности, но не делает схему законной и безопасной. Такие сделки увенчаются успехом только в том случае, если они заключаются между надежными продавцами и покупателями, которые состоят в родственных или дружеских отношениях.