Выгодно ли покупать квартиру в ипотеку под сдачу в аренду

Взять квартиру в ипотеку и выплачивать ежемесячные платежи деньгами, полученными от арендатора — это ли не “бизнес-модель”, о которой грезят миллионы жителей постсоветского пространства. Легкие деньги в теории, а как на практике? На практике перспективы не совсем радужные. Есть несколько камней преткновения, которые не позволят осуществить такой сценарий быстро и легко.

Первоначальный взнос

Допустим, мы хотим приобрести однокомнатную квартиру недалеко от метро в Москве. Обойдется такая жилплощадь по самым скромным прикидкам не менее 5 миллионов рублей. Стандартная процентная ставка по ипотеке — 16-18% для людей, которые не могут предложить залоговое обеспечение и первоначальный взнос более 10-20% от стоимости квартиры. В таком случае при оформлении ипотеки на 20 лет ежемесячно нужно будет выплачивать 60-65 тысяч рублей. При средней стоимости аренды 30-40 тысяч видим, что схема — невыгодна.

Если же предоставить первоначальный взнос в размере 50% и зарегистрировать залоговое имущество, процентная ставка может снижаться до 11%. Также если вы попадаете под условия государственной поддержки “социальная ипотека” (9.9% годовых), ежемесячный платеж составит 30-35 тысяч. В таком случае арендная плата будет перекрывать плановые ежемесячные платежи по кредиту.

Финансовая подушка

Если вы не располагаете запасом резервных денег, которых хватит хотя бы на 6-12 месяцев оплаты кредита, лучше не берите ипотеку и накопите. Дело в том, что вашу квартиру могут попросту не арендовать сразу сразу после выставления объявления. Причины могут быть разными: неудобное расположение, отсутствие современного ремонта, не сезон, слишком завышенная цена.

Можно попробовать манипулировать с объявлениями, чтобы быстро найти арендатора (снизить цену на пару тысяч, поднять объявление в топ, сделать инфографику и разослать по социальным сетям). Но в спешке тоже есть свои недостатки, главный из которых — вы можете оставить квартиру недобросовестным людям. Если не торопиться с арендой, будущего жильца можно выбирать.

Также деньги нужны просто на форс-мажорное обстоятельство, предугадать которое заранее невозможно. Может потребоваться ремонт, арендатор может попросить отсрочку на время, за 20 лет могут измениться законы и сдавать кредитное жилье будет запрещено и т.д.

Согласие банка

Чтобы узнать, разрешает ли банк сдачу ипотечного имущества в аренду, необходимо читать условия договора или спрашивать сотрудника банка напрямую. Естественно, делать это нужно до оформления ипотеки, а не после. Большинство банков не против, но нужно в письменном виде уведомить банк о том, что в квартире проживает посторонний человек без прописки.

В целом схема выглядит работоспособной, многие ее используют. Если вы перескочили главную проблему — возможность получить ипотечный кредит, можно задуматься насчет приобретения жилья с дальнейшей сдачей в аренду.